创新低效用地盘活新模式，开发区对依法取得的3宗低效用地、储备用地及“僵尸企业”厂房改造升级。通过对用地土地性质、土地使用年限、规划经济技术指标进行“三统一”，改建新建并举实现成片提升，建成“生产、生活、生态”融合的新型产业社区，为优质企业落地提供坚实空间支撑，激活区域发展新动能。

一、项目背景

泉州开发区智能产业园项目位于清濛园区崇宏街以南，总用地面积105亩。智能产业园项目由相邻的三宗地组成，其中一宗为储备用地（以下简称地块一），土地形状不规则、难以单独开发，用地面积30亩，用地性质为居住；另外两宗为已停产的低效用地，为原美加美公司（已倒闭）所有，其中B-06、07、08号地块（以下简称地块二），用地面积约50.5亩，规划建设办公楼1幢、厂房4幢，总建筑面积约5.4万平方米，用地性质为工业，土地使用年限至2055年8月，项目容积率为1.3；B-15（C）号地块（以下简称地块三）用地面积约24.5亩，规划建设宿舍楼3幢，总建筑面积约1.8万平方米，用地性质为工业，土地使用年限至2055年8月份，项目容积率为2.0。

泉州开发区园区建设有限公司于2022年初通过拍卖取得地块二、地块三，于2022年6月取得地块一，尔后将三个地块合并统一规划建设，项目于2024年3月完成联合验收，并投入使用。

二、智能产业园基本情况

泉州开发区聚焦成片统筹开发，探索土地性质统一、土地使用年限统一、规划经济技术指标统一“三统一”多宗合并开发新模式，从组织领导、工作力量、规划引领、资金保障等方面全面发力，旧改与新建同步推进，高效盘活智能产业园，总建筑面积15.2万平方米。

经过“三统一”多宗合并开发后，以龙头企业的协作配套企业为主要招商目标，吸引集聚纺织鞋服产业链上下游相关的品牌运营、工业设计、市场采购、智能制造、销售管理等关键环节产业项目。目前，智能产业园成功引进荣信、金帝、聚拢共业、赛牡丹、拓野者等相关企业,短期内招商入驻率近100%，有效带动了产业链上下游企业协调配套、集聚发展。

三、改革创新做法和成效

（一）规划先行，统一建设用地性质。地块一为储备用地，在园区控制性详细规划中用地性质为居住，为推动与周边相邻地块二、地块三等两块工业用地连片开发，首要解决的就是用地性质统一问题。针对此，经请示市政府同意，通过开展地块动态维护工作，按照法定程序组织专家论证、公示等，市政府审批同意地块一用地性质由居住调整为工业，项目容积率设定为2.5，为后续的连片统筹开发奠定坚实的规划支撑。

（二）用地保障，统一土地使用年限。地块二和地块三为园区建设公司通过拍卖取得，土地使用年限至2055年8月，还剩余33年。而地块一为储备工业用地，通常设定的出让年限为50年。为确保三个地块使用年限统一，可多宗合并开发，经协调市自然资源主管部门，采用弹性年限出让新做法，在地块一储备用地出让时，将其使用年限设定与地块二、地块三一致，使用年限统一至2055年8月，有效解决土地使用年限不一致的问题。

（三）多宗归一，统一用地规划指标。区属国有企业于2022年6月通过“招拍挂”取得地块一后，拟与地块二、地块三合并开发建设，但存在三个地块规划条件不一致、容积率偏低等问题。以优化园区空间布局为目标，组织开展地块规划条件变更论证，论证后重新下达规划条件，三个地块项目容积率整体提升至2.5，为智能产业园项目的统筹规划建设铺平道路。

（四）改旧建新，构建新型产业社区。注重产业发展与园区建设规划的有机融合，按照智能产业园的功能定位，选取国内高水准的设计单位参与设计，自然资源等部门提前介入、给予技术指导，确定建设方案为改旧建新。保留原有建筑，对已建建筑进行功能梳理和微改造，提升厂房功能、景观；新建新型标准化厂房5幢，合理设计厂房层高和荷载，符合工业上楼、科技创新性、商务性的要求，建设IP产品展示区、IP推广区、休闲服务区，打造集设计创新、生产办公、住宿休闲为一体的现代化产业社区。（区党工委、管委会办公室）