近年来，我市深入贯彻落实上级关于盘活存量土地和低效用地等有关决策部署，在福建省自然资源厅指导下，以低效用地再开发试点为抓手，持续探索节约集约用地新路径，推动城乡发展从“增量扩张”向“存量挖潜”转型。近日，福建省自然资源厅公布第三批13个低效用地再开发典型案例，我市6个案例成功入选，数量居全省首位。本批案例聚焦模式创新、路径细化、场景典型三个维度，既有集体建设用地入股联营、陆海统筹处置历史遗留问题的实践样本，也有国有建设用地与集体建设用地置换、土地合并开发的路径创新，还有统筹“边角地”开发建设、“分割转让+改变用途”的积极探索，为全省提供了可复制、可推广的“泉州经验”。日前，泉州市自然资源和规划局在公众号将6个典型案例分期予以刊发，现在，就让我们一起来了解典型案例之一的“泉州开发区智能产业园改造项目案例”：

泉州开发区智能产业园改造项目案例（再开发类型：多宗土地合并开发）

一、项目基本概况

泉州开发区智能产业园项目位于泉州开发区清濛园区崇宏街以北，总用地面积105亩。智能产业园项目由相邻的三宗地组成，其中一宗为储备用地（以下简称地块一），土地形状不规则、难以单独开发，用地面积30亩，用地性质为居住；另外两宗为已停产的低效用地，为原美加美公司（已倒闭）所有，其中B-06、07、08号地块（以下简称地块二），用地面积约50.5亩，规划建设1幢办公楼、4幢厂房，总建筑面积约5.4万平方米，用地性质为工业，土地使用年限至2055年8月，项目容积率为1.3；B-15（C）号地块（以下简称地块三）用地面积约24.5亩，规划建设3幢宿舍楼，总建筑面积约1.8万平方米，用地性质为工业，土地使用年限至2055年8月份，项目容积率为2.0。泉州开发区园区建设有限公司于2022年初通过拍卖取得地块二、地块三，于2022年6月取得地块一，尔后将三个地块合并统一规划建设，项目于2024年3月完成联合验收，并投入使用。

二、改造主体和改造模式

泉州开发区以区属国有企业（泉州开发区园区建设公司）为开发建设主体，通过法拍、竞拍等方式依法取得3宗低效、储备用地和“僵尸企业”厂房，对3宗用地土地性质、土地使用年限、规划经济技术指标进行统一，多宗合并开发，推进改建和新建相结合成片综合提升，建成“生产、生活、生态”融合的新型产业社区，为优质企业落地提供物理空间。

三、低效用地再开发取得的成效

经过“三统一”多宗合并开发后，智能产业园成功引进聚拢共业、凯源数科、金帝、荣信智造、开普勒、赛牡丹喷墨、超维医疗等项目，正在洽谈引进了赫步精密传动类产品研产基地等优质项目入驻。目前，智能产业园可招商面积13.9万平方米，现已完成招商面积约12.9万平方米，共招引入驻企业11家，剩余招商面积约8000平方米（已有2家优质企业意向入驻），招商入驻率达94.2%，今年内入驻率可达到100%。2024年，试点园区总体创税3800多万元，亩均税收超百万元。待项目全部达产后预计可实现产值20亿元、税收2亿元。

四、主要做法

泉州开发区聚焦成片统筹开发，探索土地性质统一、土地使用年限统一、规划经济技术指标统一“三统一”多宗合并开发新模式，从组织领导、工作力量、规划引领、资金保障等方面全面发力，旧改与新建同步推进，高效盘活智能产业园，总建筑面积15.2万平方米。

规划先行，统一建设用地性质

地块一为储备用地，在园区控制性详细规划中用地性质为居住，为推动与周边相邻地块二、地块三等两块工业用地连片开发，首先要解决的就是用地性质统一问题。为此，泉州开发区经请示市政府同意，通过开展地块动态维护工作，按照法定程序组织专家论证、公示等，市政府审批同意地块一用地性质由居住调整为工业，项目容积率设定为2.5，为后续的连片统筹开发奠定坚实的规划支撑。

用地保障，统一土地使用年限

地块二和地块三为泉州开发区园区建设公司2022年初通过拍卖取得，土地使用年限至2055年8月，还剩余33年。而地块一为储备工业用地，通常设定的出让年限为50年。为确保三个地块使用年限统一，可多宗合并开发，经协调市自然资源主管部门，采用弹性年限出让新作法，在地块一储备用地出让时，将其使用年限设定与地块二、地块三一致，使用年限统一至2055年8月，有效解决土地使用年限不一致的问题。

多宗归一，统一用地规划指标

区属国有企业于2022年6月通过“招拍挂”取得地块一后，拟与地块二、地块三合并开发建设，但存在三个地块规划条件不一致、容积率偏低等问题。泉州开发区以优化园区空间布局为目标，组织开展地块规划条件变更论证，论证后重新下达规划条件，三个地块项目容积率整体提升至2.5，为智能产业园项目的统筹规划建设铺平道路。

改旧建新，构建新型产业社区

注重产业发展与园区建设规划的有机融合，按照智能产业园的功能定位，选取国内高水准的设计单位参与设计，自然资源等部门提前介入、给予技术指导，确定建设方案为改旧建新。保留原有建筑，对已建建筑进行功能梳理和微改造，提升厂房功能、景观；新建5幢新型标准化厂房，合理设计厂房层高和荷载，符合工业上楼、科技创新性、商务性的要求，建设IP产品展示区、IP推广区、休闲服务区，打造集设计创新、生产办公、住宿休闲为一体的现代化产业社区。

五、政策依据

泉州开发区智能产业园项目探索土地性质统一、土地使用年限统一、规划经济技术指标统一“三统一”多宗合并开发新模式，主要是依据《自然资源部福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》和《中共泉州市委泉州市人民政府关于印发<泉州市推进盘活利用低效用地试点工作实施方案>的通知》中关于城镇低效用地盘活利用政策，在市政府、市自然资源主管部门的支持、指导下，结合泉州开发区实际推进。